Дарение или продажа недвижимости  родителями  детям в Испанском Королевстве

Многие родители задаются вопросом, что лучше  продать или подарить недвижимость наследнику, но на самом деле вопрос состоит в другом – что дешевле  продать или подарить. Необходимо проанализировать несколько аспектов, таких как цена дома, налоги, которые необходимо заплатить, или место, где находится недвижимость. То есть, чтобы узнать,  что же лучше дарение  или продажа , нужно  поработать с цифрами.

Сколько нужно заплатить за дарение недвижимости родителей детям.

Родители

Они должны оплатить соответствующий прирост капитала в Налоге на прибыль (IRPF), как если бы это была покупка или продажа. Это связано с тем, что пожертвования(дарение) облагаются налогом в декларации о доходах. И именно донор (родители), а не тот, кто получает пожертвование (дети), должен его выплачивать.

Что касается IRPF , то если разница между стоимостью приобретения имущества и его реальной стоимостью на момент дарения является прибылью, то она будет облагаться налогом IRPF донора по ставкам 19-26%, в зависимости от суммы полученной прибыли.

С 1 января 2021 года действуют новые ставки на прирост капитала:

Первые 6000 евро прибыли – 19%.

Следующие 44 000 евро (до 50 000 евро) – 21%.

Следующие 150 000 евро (до 200 000 евро) – 23%.

Остальная прибыль (от 200 000 евро) – 26%.

Но, если возникает убыток (так как текущая реальная стоимость квартиры ниже стоимости приобретения), то этот убыток не может быть включен в IRPF.

Однако это спорный вопрос, как напоминает нам Хосе Мария Сальседо, партнер ” Ático Jurídico “. TEAR Валенсии заявляет, что убытки капитала, полученные в результате дарения недвижимости, могут быть включены в IRPF. Поэтому вопрос о включении этих потерь в декларацию можно обсудить.

Дети

Они за дарение  должны заплатить налог на наследство и дарение (ISD). Сумма зависит от таких факторов, как стоимость недвижимости или автономного округа,провинции. в которой она находится. В большинстве населенных пунктов есть бонусы: 99%, 75%… а в других – нет.

Детям также полагается уплата муниципального налога на прирост капитала – налога, который зависит от каждой мэрии.

Что произойдет, если  дарение сделано  в деньгах

Родитель, который дарит деньги наследнику на покупку жилья, должен знать, что наследник должен  заплатить налог на пожертвования( Impuesto de Donaciones). И этот налог имеет важные налоговые льготы в зависимости от автономии, в которой проживает даритель (где он прожил больше дней за последние 5 лет до дарения).

Но для того, чтобы воспользоваться налоговыми льготами  Налога на пожертвования, необходимо выполнить ряд требований, установленных каждым автономным округом. Одним из них, как правило, является то, что пожертвование оформляется в виде публичного акта( escritura pública).  Сначала необходимо проверить, какие налоговые льготы существуют в вашем автономном округе и какие требования должны быть выполнены, чтобы ими пользоваться.

В случае, если родители одолживают деньги на покупку недвижимости, то это обязательно должно быть оформлено в письменной форме. Кредит подлежит обложению Трансфертным налогом(Transmisiones Patrimoniales- (ITP), но! освобождается от уплаты. А для этого необходимо представить самоначисление налога (autoliquidación del impuesto- modelo 600), в котором должно быть указано освобождение от уплаты.

 

Можно ли оспорить живое пожертвование?

Живое пожертвование – это дарение товара или оказание профессиональных услуг без получения взамен вознаграждения. Сюда входят свадебные подарки, деньги, подаренные родителями своим детям на покупку дома или непосредственно на передачу дома.

Налоговая служба также считает пожертвованием продать что-то ниже его истинной рыночной стоимости.

Кроме того, нет никакого минимума для пожертвований, т.е. вы должны заплатить налог за любое пожертвование или дарение, каким бы малым оно ни было. Если же после пожертвования по каким-то  причинам, вы хотите его вернуть, то это может быть сделано, но только в определенных случаях, предусмотренных законом:

Возврат пожертвования(дарения) в связи с рождением детей:

оно может быть отозвано, если у дарителя(пожертвователя) родились дети после пожертвования, даже если они  появились посмертно

или если ребенок дарителя жив, а даритель считался мертвым, когда он делал пожертвование.

Отмена за нарушение условий:

если  получатель пожертвованияусловия,  не соблюдает условия, установленные дарителем, то пожертвование может быть отменено.

Возврат пожертвования по причине неблагодарности получателя:

это наиболее важная причина возврата и есть три причины неблагодарности:

1) что получатель пожертвования совершает какое-либо преступление против личности, чести или имущества жертвователя.

2) Если получатель обвиняет дарителя в совершении какого-либо преступления, послужившего основанием для возбуждения дела  или публичного обвинения, даже если он это докажет .

3) Получатель   некорректно использует пожертвование

 

Налоги, подлежащие уплате в случае купли-продажи

Аналогичны  тем, что и в случае  дарения:  Налог на Прибыль (IRPF),   плюс  муниципальный налог на Прирост Капитала (Plusvalía municipal).

Дети

Те, кто покупает недвижимость, как и в любой сделке купли-продажи, должны заплатить Трансфертный налог (ITP),  который также варьируется между Автономиями. Например, 6% в Мадриде, 7% в Арагоне, 8% в Кастилье-Ла-Манче и 10% в Эстремадуре. Однако в некоторых населенных пунктах применяется скользящая шкала ставок в зависимости от стоимости недвижимости.

Существуют также налоговые льготы (пониженные ставки), если то, что приобретено, является основным местом жительства, или покупатель является многодетной семьей.

Опасности купли-продажи

Так как речь идет о купле-продаже, то должна быть осуществлена финансовая(в денежном эквиваленте) трансференция родителям. Либо потому, что у наследника есть накопленная сумма, либо потому, что он просит ипотеку – с вытекающими из этого расходами – либо потому, что родители дают детям частный кредит. В противном случае, по словам Хосе Марии Молланьяно, генерального секретаря Казначейства Gestha, Казначейство может заподозрить, что продажа имитируется в форме пожертвования.

“Казначейство может понять, что публичный документ был сфальсифицирован, и считать, что человек, получивший жилье, получил неоправданную капитальную прибыль. На доме в 200 000 евро, расположенном в Мадриде, мы можем говорить о финансовом штрафе в размере чуть более 161 000, если Налоговое агентство поймет, что дарение было смоделировано”, – объясняет Молланьено.

 

Какова же реальная  налоговая база?

Недвижимость не может быть пожертвован “бесплатно” или “за два евро”. По крайней мере, вы не сможете этого сделать, не получив от Казначейства  “по голове”. Точно так же нельзя продать недвижимость за  фиктивные суммы или за цену, которую впоследствии налоговые органы посчитают “анормально заниженной”.

Каждая недвижимость имеет минимальную стоимость для  налогообложения. Значение, которое каждая автономия вычисляет на основе определенных параметров. В некоторых случаях за основу берется кадастровая стоимость объекта недвижимости, но в каждом округе существуют свои методы расчета.