Недвижимость Испании в кризис 2020.

Если говорить о популярных видах  инвестирования, и особенно в Испании, то недвижимость, без сомнения,  на первом месте. После финансового кризиса 2008 года, спровоцированного обвалом ипотечного рынка недвижимости США, этот актив потерял свою репутацию. Но в последние годы снова вернул доверие инвесторов.

Сейчас кризис Ковид-19 заставил  изменил ситуацию не в лучшую сторону . И снова вернулась угроза выхода инвесторов из сектора недвижимости.

В 2019 году все рекорды по инвестициям в недвижимость были побиты, достигнув 35.000 миллионов евро. И первые месяцы 2020 года предсказали  новые рекорды в этом секторе. В январе и феврале инвестиции в недвижимость  Испании составили 6.000 миллионов евро по сравнению с 4.600 миллионами за те же месяцы прошлого года, по данным алгоритма Addmeet DAO, портала аукционов и частных продаж “онлайн”.

Однако появление коронавируса и объявление 15 марта всеобщего карантина привело к автоматической остановке работы, в результате чего инвестиции в недвижимость в марте упали на 75% по сравнению с тем же месяцем 2019 года. Это означает, что квартал, который в начале года обещал быть лучшим за последние годы, упал на 13% по сравнению с тем же периодом прошлого года.

Существует множество  мнений  о том, что в этой ситуации цена на недвижимость упадет. Однако это не означает, что сейчас лучшее время для всех инвесторов. От Finec (онлайн платформа, предоставляющая услуги по различным видам инвестирования) мы поговорили с разными экспертами в области недвижимости, чтобы попытаться решить вопрос, который крутится вголове у многих испанцев: подходящее ли это время для инвестиций в жилье? Прежде всего, какой бы ни была инвестиционная альтернатива, связанная с выбранным вами сектором,  учитывая высокую степень неопределенности, разумно выслушать  мнение экспертов в сфере недвижимости

 

Покупка недвижимости

Цена вторичного жилья в Испании в июле упала на 3,5% по сравнению с июлем прошлого года и составила 1.677 евро/м2. Крупные рынки, такие как Мадрид и Барселона, также упали на 3,5% и 3,1% за год, соответственно, согласно данным idealista.com, одной из крупнейшей онлайн платформы недвижимости в Испании.

Если посмотреть на данные Tinsa- сайт компании по оценки недвижимости, то  цены на как вторичное жилье, так и  на новое, были снижены в июле на 0,9% по сравнению с предыдущим месяцем. И с момента объявления карантина в марте 2020  падение цен составило  1,9% , что находится на уровне прошлогодней давности.

“На самом деле все эти ценовые ориентиры до сих пор не отражают настроения рынка, для этого придется подождать, по крайней мере, до сентября”, – говорит Мигель Кордоба, профессор финансовой экономики Университета Сан-Пабло CEU.

Профессор говорит, что хотя многие ожидают увидеть улучшение кризисной ситуации, этого не произойдет, потому что на этот раз не было  пузыря ипотечной недвижимости, как это началось в 2000 году и взорвалось в 2008 году. “Что кажется разумным, так это то, что цены должны упасть от 10% до 20%”, – говорит эксперт. В любом случае, Мигель Кордоба рекомендует не брать ипотеку для инвестиций.

“Индивидуальным инвесторам нелегко решиться на покупку недвижимости в краткосрочной перспективе, так как существует большая неопределенность относительно того, как будут развиваться цены. Поэтому они, вероятно, захотят отложить принятие инвестиционного решения”, – говорит Леандро Эскобар, экономист, являющийся экспертом по рынку недвижимости в Университете Комилласа. “Нам также придется подождать, чтобы посмотреть, как будет выглядеть распределение кредитов после кризиса, которое, вероятно, будет больше посвящено восстановлению бизнеса, чем возможным инвестициям в недвижимость”, – продолжает он.

 

Socimis

Это компании, зарегистрированные на бирже, которые основывают свою деятельность на покупке, продвижении и восстановлении городских активов, которые обычно используются для аренды. Они являются инвестиционным инструментом между фондами и компаниями, занимающимися недвижимостью, и позволяют их участникам присутствовать на рынке жилья без необходимости вкладывать все деньги только в одну недвижимость.

Требованием, предъявляемым к socimi-компании, является то, что она должна иметь в аренду не менее 80% портфеля недвижимости (дома, офисы, коммерческие помещения, склады…). Кроме того, они обязаны выплачивать своим акционерам ежегодные дивиденды. В частности, они должны распределять 80% прибыли, полученной от аренды, 50% от продажи недвижимости и 100% от холдингов в других компаниях. Эта  означает, что  у sosimi-компании есть  регулярный доход.

Мигель Кордоба советует быть осторожными при инвестировании в socimi и быть уверенным в том, кто управляет такой компании.  Никогда не вкладывать большие суммы денег из-за их низкой ликвидности. Леандро Эскобар, в свою очередь, считает, что сейчас самое время войти в компанию такого типа: “Из-за Ковида они потеряли до 50% всего за один месяц, что может стать хорошим стимулом для рассмотрения вопроса об инвестировании в акции такого типа”, – говорит Эскобар. Эксперт отмечает, что акции компаний не претерпели больших исторических колебаний, за исключением влияния нынешнего кризиса. Он также подчеркивает их дивидендную доходность, хотя в качестве риска он указывает на пакет мер, одобренный правительством в начале пандемии RDL 11/2020, направленный на поддержку наиболее  уязвимой части населения.

 

Паевые фонды

Инвестиции в паевые инвестиционные фонды могут осуществляться двумя способами: один из них – фонды, которые инвестируют непосредственно в недвижимые активы. Другая форма основана на инвестировании косвенных фондов недвижимости, которые выбирают ценные бумаги, так или иначе связанные с компаниями сектора недвижимости. Одним из их преимуществ, по сравнению с покупкой недвижимости, является то, что они позволяют диверсифицировать свои вложения, предоставляя доступ к различным продуктам.

Мигель Кордоба, как и в случае с socimi-компаниями,  подчеркивает  проблему ликвидности активов. При инвестировании в  паевые инвестиционные фонды недвижимости, Кордова советует обратить внимание на европейские продукты, предназначенные для сдачи в аренду. “Это более стабильные продукты, ориентированные на разумные и консервативные инвестиции”, – говорит он.

 

Краудфандинг в сфере недвижимости

В последние годы также стал популярным краудфандинг, позволяющий инвесторам коллективно финансировать покупку нескольких объектов недвижимости путем внесения небольших капиталовложений в обмен на акции компании.

“Идея финансирования краудфандинга выглядит заманчиво, но на практике – вы доверяете людям, которых вы не знаете”. Делая все в интернете, вы не имеете возможности пересмотреть инвестиционную политику. Конечно, есть честные люди, но такие инвестиции не без риска “. – анализирует Мигель Кордоба.